L’évaluation d’un bien immobilier est un élément essentiel pour prendre la meilleure décision d’investissement possible. En effet, tous les biens locatifs n’offrent pas le même rendement aux investisseurs. À première vue, deux propriétés peuvent sembler égales. Mais comme le dit le dicton, les apparences peuvent être trompeuses.
En évaluant avec précision les biens locatifs, vous pouvez augmenter de manière rentable votre portefeuille d’investissement dans les locations de maisons individuelles et éviter d’acheter l’erreur de quelqu’un d’autre.
Dans cet article, nous allons aborder tout ce qu’un investisseur immobilier doit savoir pour faire une évaluation de propriété.
Mais d’abord…
Qu’est-ce qu’une estimation immobilière ?
Une évaluation immobilière est un calcul que les investisseurs immobiliers utilisent pour déterminer la valeur d’une propriété. L’évaluation d’un bien immobilier peut être effectuée par des investisseurs utilisant des données spécifiques sur le bien et le marché, par des évaluateurs agréés et par des courtiers immobiliers.
Les chiffres dont vous avez besoin avant de procéder à l’estimation d’un bien immobilier
Avant de commencer à calculer la valeur d’un bien immobilier, vous devez collecter certaines données financières clés pour l’évaluation de votre bien :
- Le paiement du prêt hypothécaire et si le paiement comprend ou non les taxes foncières et l’assurance.
- Le montant de la mise de fonds, qui varie en fonction du type de prêt hypothécaire et de la stratégie d’investissement utilisée.
- Le revenu locatif, y compris une provision pour vacance et le montant du flux de trésorerie locatif restant après le paiement de l’hypothèque et des dépenses d’exploitation normales.
- Le ratio prix/revenu, qui compare le prix médian d’une maison au revenu médian du marché. Lorsque le ratio diminue, les maisons deviennent plus abordables à l’achat, ce qui signifie que le nombre de locataires potentiels pourrait également diminuer.
- Le rendement locatif brut, qui se mesure en divisant le prix d’achat total de la maison (y compris les frais de clôture et les honoraires, ainsi que les améliorations nécessaires) par le loyer brut annuel. Plus le pourcentage de rendement locatif est élevé, meilleur est l’investissement immobilier.
- Le taux de capitalisation (ou taux plafond), qui mesure le taux de rendement d’un bien locatif, est calculé en divisant le revenu net d’exploitation par la valeur marchande de la maison. Comme le taux de capitalisation ne tient pas compte du coût du financement, il est plus facile de comparer des biens similaires dans la même zone de marché.
- Le cash-flow est l’argent qui reste après le paiement de toutes les dépenses, y compris l’hypothèque, et est généralement mesuré sur une base mensuelle et annuelle. On parle de flux de trésorerie négatif lorsque le montant des dépenses et du service de la dette est supérieur au montant des revenus locatifs perçus.
Facteurs généraux affectant la valeur de la propriété
Vous avez probablement entendu dire que « l’immobilier est une question d’emplacement, d’emplacement et d’emplacement ». C’est tout à fait vrai. Mais l’emplacement n’est qu’un des sept facteurs généraux qui affectent la valeur d’un bien immobilier :
Taille de la propriété et plan de maison
Le prix au pied carré est la mesure la plus couramment utilisée pour évaluer les biens immobiliers résidentiels. Il est important car, même si vous pouvez également utiliser des calculs financiers tels que le taux plafond et le retour sur investissement pour évaluer le potentiel de production de revenus du bien, votre stratégie de sortie peut nécessiter la vente à un propriétaire occupant et non à un autre investisseur.
Outre la superficie de la maison, le nombre de chambres à coucher, de salles de bains et le plan général de la propriété ont tous une incidence sur la valeur. Ce n’est pas parce qu’une maison est plus grande qu’elle offre nécessairement une meilleure valeur à un investisseur. En effet, les caractéristiques de la maison doivent correspondre au marché et au locataire cible.
Par exemple, une maison de trois chambres et d’une salle de bain serait considérée comme fonctionnellement obsolète par rapport aux normes de vie actuelles. Une petite maison d’une chambre à coucher dans une ville universitaire aura un prix plus bas par pied carré, mais peut aussi être plus difficile à louer parce que les étudiants préfèrent avoir des colocataires avec qui partager le loyer.
Améliorations apportées à la propriété
Les locations de maisons unifamiliales où le propriétaire a déjà apporté des améliorations peuvent être une bonne affaire pour les acheteurs. En effet, très peu d’améliorations, s’il y en a, augmentent la valeur de la propriété du même montant que l’argent dépensé pour l’amélioration.
État de la propriété
Les éléments d’entretien différé, comme un toit ou un système de chauffage qui doit être remplacé, ou un plan de maison obsolète, réduisent la valeur de la propriété en raison de l’argent qui sera bientôt nécessaire pour la mettre à jour.
L’âge du bien
Les nouvelles propriétés ont généralement une valeur plus élevée que les anciennes parce que moins de réparations de routine et d’améliorations des immobilisations sont nécessaires dans un avenir prévisible.
Conditions du marché
Dans un marché de vendeurs, où il y a plus d’acheteurs que de vendeurs, la valeur des propriétés augmente en raison d’un déséquilibre entre l’offre et la demande.
Quartier de la propriété
Les zones présentant un nombre élevé de logements vacants et d’annonces, des graffitis et des activités criminelles, ou un quartier en déclin général, peuvent obliger les propriétaires à réduire les loyers pour attirer les locataires. Les revenus locatifs et le revenu net d’exploitation diminuent, ce qui peut créer un flux de trésorerie négatif.
D’un autre côté, la valeur des biens immobiliers sera généralement plus élevée s’ils sont situés à proximité d’écoles, de zones d’emploi et de commodités telles que les magasins, les restaurants et les loisirs. La croissance des loyers est plus forte en raison de la demande accrue des locataires.
Emplacement
Le dernier point, mais non le moindre, est l’emplacement du bien.
Les facteurs d’emplacement qui affectent la valeur de la propriété comprennent les taux d’imposition sur la propriété et les loyers, le contrôle des loyers, la croissance de la population et de l’emploi sur le marché, et le fait que la région soit sujette à des catastrophes naturelles ou à des conditions météorologiques saisonnières qui peuvent rendre la location plus difficile à certaines périodes de l’année.
Cinq étapes pour estimer la valeur d’un bien locatif
Une fois que vous avez réduit le nombre d’investissements immobiliers locatifs potentiels et que vous avez rassemblé vos principales données financières, il est temps de commencer à évaluer les transactions potentielles. La calculatrice en ligne vous permet de déterminer facilement le potentiel locatif d’une maison. Il suffit de saisir l’adresse de la propriété pour recevoir une prévision complète du rendement potentiel.
Les investisseurs immobiliers performants utilisent un système étape par étape pour analyser rapidement les transactions potentielles dans leur pipeline.
Étape 1 : Déterminer la juste valeur marchande
La juste valeur marchande est le prix qu’un acheteur informé est prêt à payer et qu’un vendeur est prêt à accepter. Les sources permettant de déterminer la juste valeur marchande d’une propriété locative comprennent les comparaisons, l’évaluation de la propriété et le marché en ligne.
Étape 2 : Déterminer le coût de remplacement
Le coût de remplacement est l’argent qu’il faudrait pour construire exactement la même propriété aujourd’hui. Il tient compte de facteurs tels que la valeur du terrain et le coût de la main-d’œuvre et des matériaux.
Étape 3 : Déterminer le loyer du marché équitable
Même si vous achetez un bien locatif avec un locataire en place, vous devez déterminer si le loyer est » conforme au marché « . S’il est trop élevé, le locataire actuel pourrait ne pas renouveler le bail. D’un autre côté, un loyer inférieur à celui du marché pourrait offrir un certain potentiel de hausse lors du renouvellement du bail.
Étape 4 : Calculez le NOI
Le NOI, ou revenu net d’exploitation, est calculé en soustrayant les dépenses d’exploitation normales du revenu brut. Les frais d’exploitation normaux comprennent le coût des réparations et de l’entretien de routine, les services publics, l’assurance, les frais de gestion immobilière et les impôts fonciers. Cependant, le revenu net d’exploitation ne comprend pas le paiement de l’hypothèque.
Étape 5 : Effectuez des calculs financiers pour chaque bien locatif.
Les calculs financiers couramment utilisés pour évaluer un bien immobilier sont le taux de capitalisation, le retour sur investissement et le rendement de la trésorerie. Dans la section suivante, nous examinerons en détail la manière dont ces formules sont calculées et la meilleure utilisation de chacune d’elles.
Utiliser une estimation professionnelle pour vérifier la réalité
Faire appel à un évaluateur professionnel agréé pour vous fournir la valeur d’un bien est un moyen efficace et peu coûteux d’obtenir un deuxième avis sur la valeur que vous avez déterminée.
Les évaluateurs professionnels utilisent un mélange de science et d’art. Parce qu’il s’agit d’un tiers désintéressé qui n’a rien à voir avec l’affaire, il n’y a pas de place pour les émotions dans l’évaluation d’un bien.
Les évaluateurs s’appuient sur des données spécifiques au marché, telles que les ventes récentes comparables, l’état de la propriété et les commodités, puis ils ajustent la valeur de la propriété concernée (celle que vous envisagez d’acheter) à la hausse ou à la baisse afin d’établir une comparaison directe.
Par exemple, si la maison en question a un toit plus récent, elle vaudra plus qu’une propriété comparable ayant un vieux toit. Si des maisons comparables vendues récemment ont une piscine et que la vôtre n’en a pas, l’évaluation de votre propriété sera inférieure.
Calculs financiers clés pour déterminer la valeur d’un bien locatif
Bien qu’il existe littéralement des dizaines de façons de déterminer la valeur d’un bien locatif, la plupart des investisseurs immobiliers utilisent trois calculs financiers clés pour décider de la valeur d’une maison :
Le taux de capitalisation
Le taux de capitalisation compare le revenu net annuel d’un bien locatif à la valeur du bien :
- Taux de capitalisation = NOI / Valeur de la propriété
- 10 000 € de revenu net d’exploitation / 125 000 € de valeur de la propriété = 0,08 ou 8 % de taux de capitalisation.
N’oubliez pas que le revenu net d’exploitation ne comprend pas de déduction pour les paiements hypothécaires, mais uniquement pour les frais d’exploitation normaux. Il est donc beaucoup plus facile de comparer des propriétés entre elles.
Par ailleurs, si la formule du taux de capitalisation est un bon outil pour comparer des biens similaires sur un même marché immobilier, elle ne doit pas être utilisée pour comparer des biens sur des marchés différents. En effet, les facteurs spécifiques au marché, tels que l’offre, la demande et les loyers du marché, varient d’un endroit à l’autre.
Retour sur investissement
Le retour sur investissement (ROI) mesure le rendement total d’un bien locatif :
- RCI = Rendement annuel / Investissement total
- 4 000 € de rendement annuel (10 000 € de revenu net d’exploitation – 6 000 € de paiement hypothécaire) / 25 000 € d’investissement total = 0,16 ou 16 % de rendement du capital investi.
Contrairement au calcul du taux de capitalisation, le RCI tient compte du coût du financement d’un bien locatif. C’est pourquoi le même bien peut avoir des RCI différents en fonction de la mise de fonds et des autres conditions de prêt.
En reprenant l’exemple ci-dessus, voyons comment le retour sur investissement change si l’investisseur verse un acompte moins important et obtient un rendement annuel légèrement inférieur en raison d’un paiement hypothécaire plus élevé :
- Rendement annuel de 3 000 € (10 000 € de revenu net d’exploitation – 7 000 € de versement hypothécaire) / 12 500 € d’investissement total = 0,24 ou 24 %.
Rendement en espèces
Le rendement de la trésorerie mesure le montant des flux de trésorerie par rapport au montant des liquidités investies. Contrairement au retour sur investissement, qui peut être utilisé pour mesurer le retour sur investissement sur toute la durée de détention d’un bien, le rendement de la trésorerie ne mesure que le rendement de la période en cours :
- Rendement du cash-on-cash = Flux de trésorerie annuel / Total des liquidités investies.
Voici un exemple de la façon de mesurer le rendement de la trésorerie.
Supposons qu’un investisseur achète une maison pour 125 000 dollars et verse un acompte de 20 %. L’investisseur doit dépenser 1 500 € juste après la conclusion du contrat pour des améliorations nécessaires. La maison est déjà louée à un locataire, il y a donc un revenu annuel net d’exploitation de 10 000 € et un flux de trésorerie annuel de 4 000 € après les frais annuels d’hypothèque de 6 000 €.
Le rendement en espèces de l’investisseur pour cette année est le suivant :
- 2 500 € de liquidités annuelles (10 000 € de revenu net d’exploitation – 6 000 € de frais d’hypothèque – 1 500 € d’amélioration) / 26 500 € de liquidités investies (25 000 € d’acompte + 1 500 € de frais d’amélioration) = 0,094 ou 9,4 %.
L’année prochaine, en supposant que l’investisseur ait des frais d’exploitation normaux et le même revenu net d’exploitation, le rendement de l’investissement en espèces serait le suivant :
- 4 000 € de flux de trésorerie annuel (10 000 € de revenu net d’exploitation – 6 000 € de frais hypothécaires) / 26 500 € (25 000 € de mise de fonds + 1 500 € de coûts d’amélioration) = 0,15 ou 15 %.
Quel est le meilleur calcul financier à utiliser ?
La réponse à cette question dépend de la stratégie d’investissement.
Par exemple, le taux plafond est souvent utilisé par les investisseurs qui achètent et conservent un bien immobilier qui génère déjà un revenu. Les investisseurs qui souhaitent maximiser le pouvoir de l’effet de levier peuvent augmenter leur retour sur investissement en versant un acompte moins élevé ou en contractant un prêt à court terme, à taux d’intérêt unique.
Les investisseurs immobiliers qui achètent des biens en cours de réhabilitation et qui ne génèrent pas de revenus actuels peuvent trouver qu’un calcul annuel des liquidités est la meilleure mesure financière à utiliser.
Vous pouvez également utiliser les trois calculs financiers lors de l’analyse d’un bien locatif unifamilial. L’utilisation de plusieurs méthodes pour déterminer la valeur d’un bien locatif est essentielle pour prendre les meilleures décisions d’investissement possibles.
L’estimation d’un bien immobilier est la clé du succès d’un investissement
Tous les biens locatifs ne sont pas créés égaux. Les investisseurs immobiliers qui réussissent utilisent tous les outils à leur disposition pour prendre les décisions d’investissement les plus intelligentes possibles.
- Les chiffres à connaître lors de l’évaluation d’un bien immobilier comprennent la valeur du marché, le paiement de l’hypothèque, le loyer du marché et le flux de trésorerie.
- Les facteurs qui influent sur la valeur d’un bien sont les améliorations nécessaires ou déjà apportées par le propriétaire, l’âge du bien, les conditions du marché et l’emplacement.
- Les étapes de l’évaluation d’un bien immobilier comprennent la détermination de la juste valeur marchande et du loyer, du coût de remplacement et du revenu net d’exploitation.
- Les trois principales mesures financières utilisées pour calculer la valeur d’un bien immobilier sont le taux de capitalisation, le retour sur investissement et le rendement des liquidités.
Dans cet article, nous vous avons présenté les méthodes utilisées pour déterminer la valeur d’un bien immobilier. Que vous soyez acheteur ou vendeur, il est important de savoir à quoi vous avez affaire et de vous informer sur la valeur d’un bien. Une fois la valeur déterminée, il ne reste plus qu’une chose à faire si nécessaire : négocier votre prix !
